Hoeveel hypotheek kan ik krijgen? Bereken je maximale leenbedrag

De gemiddelde Nederlander kan in 2025 tussen de €200.000 en €350.000 lenen voor een hypotheek. Maar wat is jouw exacte leencapaciteit? En welke factoren bepalen dit?

In dit artikel bereken je stap voor stap hoeveel hypotheek jij kunt krijgen.

---

Leennormen 2025: de basisregels

De overheid bepaalt jaarlijks hoeveel je maximaal mag lenen. Deze normen zijn vastgelegd door het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting).

Vuistregel: 4,5x je jaarsalaris

Dit is een grove schatting. De werkelijke berekening is complexer en houdt rekening met:

• Je exacte inkomensniveau
• Je vaste lasten
• Je leeftijd
• Je woonsituatie
• De samenstelling van je huishouden

Snelle indicatie maximale hypotheek

Bruto jaarsalaris	Maximale hypotheek*	Maandlast (ca.)
€25.000	€112.500	€540
€30.000	€135.000	€650
€40.000	€180.000	€865
€50.000	€225.000	€1.080
€60.000	€270.000	€1.295
€70.000	€315.000	€1.510
€80.000	€360.000	€1.730
€100.000	€450.000	€2.160

*Indicatief, exclusief eigen geld en bij 3,5% rente

Let op: Dit zijn indicaties voor éénverdieners zonder schulden. Je persoonlijke situatie kan flink afwijken.

---

Factor 1: Je inkomen (belangrijkste factor)

Je bruto jaarinkomen bepaalt voor 70-80% hoeveel je kunt lenen.

Vast contract in loondienst

Wat telt mee:

Inkomenstype	Percentage meegeteld
Vast bruto salaris	100%
Vakantiegeld	100%
13e maand	100%
Structurele bonus (3+ jaar)	75-100%
Incidentele bonus	0-50%
Overuren (structureel)	70-80%
Ploegentoeslag	80-100%

Benodigde documenten:

• 3 recente loonstroken
• Arbeidscontract
• Jaaropgave werkgever
• Bij bonussen: specificaties laatste jaren

Tijdelijk contract

Strengere eisen:

• Contract moet nog minimaal 12 maanden lopen
• Of: reëel vooruitzicht op verlenging/vast contract
• Bewijs van eerdere verlengingen helpt
• Soms lagere leencapaciteit dan vast contract

Tips om meer te lenen:

• Toon arbeidsverleden bij zelfde werkgever
• Bewijs van intentie voor vast contract
• Vraag werkgeversverklaring

ZZP'er of ondernemer

Hoe wordt inkomen berekend:

• Gemiddelde winst laatste 3 jaar
• Op basis van belastingaangiften
• Verliesja ren tellen zwaar mee
• Vaak conservatiever dan loondienst

Voorbeeld:

• 2022: €45.000 winst
• 2023: €52.000 winst
• 2024: €48.000 winst
• Gemiddelde: €48.333

De bank rekent vaak met €48.000 of zelfs conservatiever.

Benodigde documenten:

• Belastingaangiften laatste 3 jaar
• Jaarrekeningen laatste 3 jaar
• BTW-aangiftes
• Accountantsverklaring
• Bewijs van continuïteit (opdrachtportefeuille)

ZZP'er? Lees ons specialistische artikel over hypotheek als ZZP'er voor diepgaande tips.

Inkomen uit meerdere bronnen

Combinaties die meetellen:

✓ Hoofdbaan + bijbaan: Bijbaan telt mee als je deze al 1-2 jaar hebt ✓ Loondienst + ZZP: Beide tellen mee, wel strengere toetsing ✓ Pensioen: Telt volledig mee bij pensioengerechtigden ✓ Alimentatie: Telt mee als deze nog minimaal 3 jaar doorloopt ✓ Huurinkomsten: Vaak 70-80% meetellen na aftrek kosten

Wat NIET meetelt:

✗ Incidentele inkomsten ✗ Zwart geld (logisch) ✗ Giften van familie ✗ Onregelmatige freelance-klussen ✗ Rendement uit beleggingen (meestal niet)

---

Factor 2: Je schulden en vaste lasten

Elke euro schuld verlaagt je leencapaciteit. Soms met wel €100.000.

Impact van schulden op je maximale hypotheek

Schuld type	Maandlast	Vermindert hypotheek met*
Persoonlijke lening (€10.000)	€200	-€50.000
Doorlopend krediet (€5.000)	€150	-€37.500
Autolening (€15.000)	€300	-€75.000
Creditcard (limiet €2.500)	€75	-€18.750
Studielening	Varieert	-€10.000 tot -€70.000

*Indicatief bij 3,5% hypotheekrente

Studielening: speciale regels sinds 2022

Oude regeling (voor 2022):

• Volledige maandlast werd afgetrokken
• Impact: -€50.000 tot -€100.000 leencapaciteit

Nieuwe regeling (vanaf 2022):

• Slechts percentage van theoretische maandlast
• Impact: -€10.000 tot -€30.000 gemiddeld
• Veel beter voor jongeren met studieschuld

Rekenvoorbeeld:

• Studieschuld: €30.000
• Theoretische maandlast: €150
• Bank rekent met: €75 (50%)
• Impact op hypotheek: -€18.750

Creditcards en doorlopende kredieten

Let op: Zelfs ongebruikte creditcards verlagen je leencapaciteit!

De bank kijkt naar je limiet, niet naar je schuld.

Voorbeeld:

• Je hebt creditcard met limiet €5.000
• Je gebruikt deze nooit
• Toch vermindert dit je hypotheek met €10.000-€15.000

Tip: Schort creditcards op of verlaag limieten voor je hypotheek aanvraagt.

Strategie: schulden aflossen voor hypotheekaanvraag

Smart stappenplan:

1. 6 maanden voor aanvraag: Inventariseer alle schulden
2. Bereken impact: Welke schuld kost meeste leencapaciteit?
3. Los af in deze volgorde:
   • Kleine doorlopende kredieten
   • Creditcards (of schort op)
   • Dure persoonlijke leningen
   • Evt. deel van autolening
4. Laat BKR updaten: Dit kan 1-2 maanden duren
5. Vraag hypotheek aan: Met opgeschoonde financiële situatie

Rekenvoorbeeld impact:

Situatie	Maximale hypotheek
Met €15.000 schulden	€225.000
Na aflossen schulden	€300.000
Verschil	+€75.000

---

Factor 3: Je leeftijd en looptijd

Hoe jonger je bent, hoe meer je kunt lenen. De reden: je hebt meer tijd om af te lossen.

Basisregel: afgelost bij pensionering

Pensioenleeftijd: 68 jaar (in 2025)

De bank gaat ervan uit dat je hypotheek volledig aflost wanneer je met pensioen gaat.

Impact op leencapaciteit:

Je leeftijd nu	Jaren tot pensioen	Maximale looptijd	Leencapaciteit
25 jaar	43 jaar	43 jaar	Hoogst
30 jaar	38 jaar	38 jaar	Hoog
35 jaar	33 jaar	33 jaar	Gemiddeld
40 jaar	28 jaar	28 jaar	Lager
50 jaar	18 jaar	18 jaar	Laag
60 jaar	8 jaar	8 jaar	Zeer laag

Rekenvoorbeeld: leeftijd vs leencapaciteit

Situatie: Inkomen €50.000, geen schulden

Leeftijd	Max. looptijd	Maandlast toetsing	Max. hypotheek
28 jaar	40 jaar	€1.080	€265.000
38 jaar	30 jaar	€1.080	€230.000
48 jaar	20 jaar	€1.080	€165.000

Let op: Jonger zijn geeft significant meer leencapaciteit, ook al verdien je hetzelfde!

Oplossingen voor oudere huizenkopers

Optie 1: Doorlenen na pensionering

• Mogelijk als pensioeninkomen hoog genoeg is
• Bank toetst pensioeninkomen
• Vaak wel hogere rente

Optie 2: Korter aflossen, hogere maandlast

• Accepteer hogere maandlasten
• Los sneller af
• Geschikt bij hoge inkomens

Optie 3: Partner met lagere leeftijd

• Samenaan kopen met jongere partner
• Leeftijd jongste partner telt
• Beide inkomens tellen mee

---

Factor 4: Eigen geld inbrengen

Eigen geld verhoogt je koopkracht en geeft betere voorwaarden.

Minimaal eigen geld: kosten koper

Je kunt 100% van de woningwaarde lenen, maar niet de bijkomende kosten.

Kosten koper bij €300.000 woning:

Kostenpost	Bedrag
Overdrachtsbelasting (2%)	€6.000
Notaris	€2.000
Taxatie	€600
Adviseur	€2.500
NHG-premie (indien van toepassing)	€2.400
Bouwkundige keuring	€600
Totaal minimaal nodig	€14.100

*Starters tot 35 jaar betalen 0% overdrachtsbelasting bij eerste woning tot €510.000

Extra eigen geld inbrengen: de voordelen

1. Lagere maandlasten

Bij €50.000 eigen geld:

• Hypotheekbedrag: €50.000 lager
• Maandlast: €240 minder per maand
• Besparing: €2.880 per jaar

2. Betere rente

Sommige banken geven rentevoordeel bij:

• Minder dan 90% lenen van woningwaarde
• Minder dan 80% = nog betere rente

Voorbeeld:

• Lenen 95%: rente 3,5%
• Lenen 85%: rente 3,3%
• Besparing: €360 per jaar bij €300.000

3. Geen NHG-premie nodig

Bij voldoende eigen geld blijf je vaak onder NHG-grens.

Bronnen voor eigen geld

Veelvoorkomende bronnen:

✓ Spaarrekening - meest gebruikelijk ✓ Schenking ouders - max €32.000 belastingvrij (2025) ✓ Verkoop vorige woning - overwaarde ✓ Uitkering levensverzekering - bij einde looptijd ✓ Bonus of vakantiegeld - spaar jaar van tevoren

Minder gebruikelijk:

• Verkoop waardevolle spullen
• Geld lenen van familie (telt vaak als schuld!)
• Afkopen pensioen (meestal niet verstandig)

Heb je nog geen eigen geld? Check ons artikel over geld sparen tips om snel te sparen voor je eerste woning.

---

Factor 5: Samen of alleen kopen

Koop je samen? Dan tel je beide inkomens bij elkaar op.

Rekenvoorbeeld: alleen vs samen

Situatie 1: Alleen kopen

• Inkomen: €45.000
• Maximale hypotheek: €200.000

Situatie 2: Samen kopen

• Partner 1: €45.000
• Partner 2: €38.000
• Gezamenlijk: €83.000
• Maximale hypotheek: €370.000

Verschil: +€170.000 leencapaciteit

Let op: hoofdelijke aansprakelijkheid

Wat betekent dit?

• Beide partners zijn 100% aansprakelijk
• Niet 50/50, maar elk voor het volledige bedrag
• Bij scheiding blijven jullie beide aansprakelijk

Scenario bij scheiding:

• Hypotheek: €350.000
• Huis waard: €320.000
• Restschuld: €30.000
• Beide partners blijven verantwoordelijk

Bescherm jezelf:

• Maak samenlevingscontract
• Regel overlijdensrisicoverzekering
• Bespreek scenario's vooraf
• Overweeg relatiebeding NHG

---

Speciale situaties

Flexwerker of uitzendkracht

Leencapaciteit vaak lager:

• Bank kijkt naar gemiddelde over 1-2 jaar
• Onregelmatige inkomsten tellen zwaarder
• Fase C-contract (vast bij uitzendbureau) helpt

Tips:

• Toon consistentie in werk
• Zelfde opdrachtgever = positief
• Vraag werkgeversverklaring

Expat of buitenlands inkomen

Extra eisen:

• Inkomensverklaring moet vertaald
• Werkgever moet erkend zijn
• Verblijfsvergunning noodzakelijk
• Vaak hogere rentetoeslag

Meerdere woningen

Tweede woning kopen:

• Huurinkomsten eerste woning tellen mee (gedeeltelijk)
• Hypotheeklasten eerste woning gaan af
• Strengere toetsing
• Hogere rente mogelijk

---

Bereken zelf je leencapaciteit

Stap 1: Verzamel je gegevens

Inkomen:

• Bruto jaarsalaris: €_______
• Bonussen/toeslagen: €_______
• Ander inkomen: €_______
• Totaal: €_______

Schulden (maandlasten):

• Persoonlijke leningen: €_______
• Studielening: €_______
• Creditcards: €_______
• Overige: €_______
• Totaal: €_______

Persoonlijke gegevens:

• Leeftijd: _____ jaar
• Alleen/samen: _______
• Eigen geld: €_______

Stap 2: Gebruik online rekentool

De meest betrouwbare tools:

1. Nibud Geldzaken - officiële rekenmodule
2. Hypotheker.nl - uitgebreide calculator
3. Eigenhuis.nl - consumentenbond tool
4. Je eigen bank - specifieke berekening

Stap 3: Maak afspraak voor definitieve berekening

Een hypotheekadviseur kan:

• Exacte berekening maken
• Optimalisatie tips geven
• Meerdere banken vergelijken
• Beste strategie adviseren

Start je met het kopen van je eerste woning? Lees ons artikel hypotheek als starter voor specifieke tips.

---

Tips om je leencapaciteit te verhogen

Korte termijn (1-3 maanden)

1. Los kleine schulden af

• Creditcards opzeggen
• Doorlopende kredieten aflossen
• Autolening versneld aflossen

2. Verlaag limieten

• Creditcard naar minimale limiet
• Roodstand beperken tot €0
• Ongebruikte faciliteiten annuleren

3. Verbeter BKR

• Check je registratie
• Corrigeer fouten
• Zorg voor nette betalingshistorie

Middellange termijn (6-12 maanden)

4. Verhoog je inkomen

• Vraag loonsverhoging
• Zoek bijbaan (structureel)
• Wissel van baan voor hoger salaris
• Voor ZZP'ers: groei je omzet

5. Spaar voor eigen geld

• Bespaart maandlasten
• Geeft betere voorwaarden
• Vergroot je koopkracht

6. Optimaliseer je contract

• Vast contract is beter dan tijdelijk
• Vraag werkgever om intentiebrief
• Toon groeipad binnen bedrijf

Lange termijn (1-2 jaar)

7. Als ZZP'er: bouw track record op

• Consistente winst tonen
• Groei in omzet
• Gezonde bedrijfsvoering
• Accountantsverklaring regelen

8. Koop samen met partner

• Verdubbelt inkomen basis
• Verhoogt leencapaciteit significant
• Let op juridische aspecten

---

Veelgestelde vragen

Verschilt leencapaciteit per bank? Ja, enigszins. De leennormen zijn wettelijk vastgelegd, maar banken kunnen conservatiever zijn bij risicovolle situaties. Verschil is vaak 5-10%.

Telt bonus/13e maand altijd mee? Alleen als het structureel is. Een vaste 13e maand telt vrijwel altijd 100% mee. Incidentele bonussen soms niet of slechts gedeeltelijk.

Moet ik maximaal lenen? Nee, absoluut niet. Leen alleen wat je comfortabel kunt betalen. Houd rekening met onverwachte kosten en behoud financiële ruimte.

Hoe snel kan ik mijn leencapaciteit verhogen? Schulden aflossen werkt direct. Inkomensstijging moet vaak 1-3 maanden aantoonbaar zijn. Voor ZZP'ers: minimaal 1 jaar nodig.

Wat als mijn partner een lager inkomen heeft? Elk inkomen telt 100% mee. Ook een lager inkomen verhoogt je leencapaciteit. Samen verdienen van €60.000 is beter dan alleen €50.000.

Kan ik mijn ouders als medekoper opnemen? Ja, maar dit heeft juridische en fiscale consequenties. Hun inkomen telt mee, maar ze zijn ook mede-eigenaar en aansprakelijk.

---

Klaar voor de volgende stap? Lees onze complete gids over hypotheek aanvragen voor het hele proces.

---

Disclaimer: Dit artikel is geen financieel advies. Raadpleeg een hypotheekadviseur voor je persoonlijke situatie.