Hypotheek aanvragen: de complete gids voor 2025

In 2025 kunnen Nederlanders gemiddeld €320.000 lenen voor een hypotheek. Maar hoeveel kun jij krijgen? En hoe pak je het aanvragen slim aan?

Deze gids neemt je stap voor stap mee door het volledige proces.

---

Wat is een hypotheek eigenlijk?

Een hypotheek is een lening speciaal voor het kopen van een huis. Het bijzondere: je gebruikt het huis zelf als onderpand.

Zo werkt het:

• Je leent geld van de bank om een woning te kopen
• De bank vestigt een hypotheekrecht op je huis
• Kun je niet meer betalen? Dan mag de bank je huis verkopen
• Dit onderpand zorgt voor een lagere rente dan bij andere leningen

Key takeaway: Door het onderpand krijg je vaak een hypotheekrente van 3-5%, terwijl persoonlijke leningen 7-10% kosten.

Je maandelijkse betaling bestaat uit twee delen

1. Rente - de vergoeding aan de bank voor het geleende bedrag 2. Aflossing - hiermee los je daadwerkelijk je schuld af

De looptijd is meestal 30 jaar, maar kan korter of langer. Naast je hypotheeklasten komen er ook andere woonkosten bij. Goede budgettering is daarom essentieel.

---

Soorten hypotheken: welke past bij jou?

Annuïteitenhypotheek (meest gekozen)

Hoe werkt het?

• Vaste maandlast gedurende de hele looptijd
• Eerst betaal je vooral rente, later meer aflossing
• Fiscaal het meest voordelig

Voordeel	Nadeel
Zekere maandlast	In het begin weinig aflossing
Maximale hypotheekrenteaftrek	-
Overzichtelijk	-

Lineaire hypotheek

Hoe werkt het?

• Vast aflossingsbedrag elke maand
• Rente wordt berekend over restschuld
• Maandlast daalt dus elk jaar

Voor wie geschikt?

• Mensen met hogere inkomens
• Wie sneller schuldenvrij wil zijn
• Wie kan omgaan met hogere beginlasten

Voorbeeld bij €300.000:

• Start: €1.875 per maand
• Na 10 jaar: €1.500 per maand
• Na 20 jaar: €1.125 per maand

Aflossingsvrije hypotheek

Let op: Sinds 2013 fiscaal veel minder aantrekkelijk!

• Je betaalt alleen rente
• Geen aflossing tijdens de looptijd
• Aan het einde betaal je alles in één keer terug
• Maximaal 50% van woningwaarde
• Geen hypotheekrenteaftrek meer

Wanneer overwegen?

• Als tijdelijke overbrugging
• Bij verwachte grote toekomstige inkomsten
• Combinatie met andere hypotheekvormen

---

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen?

Dit is dé eerste vraag bij het kopen van een huis. Je leencapaciteit bepaalt welke woningen binnen je bereik liggen.

Belangrijkste factoren

1. Je bruto jaarinkomen

• Verreweg de belangrijkste factor
• In 2025: maximaal ongeveer 4,5x je jaarsalaris
• Verschilt per inkomensniveau

2. Je vaste lasten en schulden

• Persoonlijke leningen verlagen je leencapaciteit
• Studieleningen tellen (gedeeltelijk) mee
• Creditcardlimieten hebben invloed

3. Je arbeidscontract

• Vast contract: beste voorwaarden
• Tijdelijk contract: strengere eisen
• ZZP'er: gemiddelde over 3 jaar

4. Je leeftijd

• Moet afgelost zijn bij pensionering (68 jaar)
• Jonger = langere looptijd = meer kunnen lenen
• Ouder = kortere looptijd = hogere maandlasten

5. Samenstelling huishouden

• Samen kopen? Beide inkomens tellen mee
• Beide partners zijn volledig aansprakelijk

Wil je precies weten hoeveel je kunt lenen? Lees ons uitgebreide artikel over hoeveel hypotheek je kunt krijgen.

Leennormen 2025

Inkomen per jaar	Maximale hypotheek (indicatief)
€30.000	€135.000
€40.000	€180.000
€50.000	€225.000
€60.000	€270.000
€80.000	€360.000

Indicatief - afhankelijk van je volledige financiële situatie

---

Voorwaarden: wat vraagt de bank?

Basisvoorwaarden

✓ Minimaal 18 jaar oud ✓ Nederlandse nationaliteit of geldige verblijfsvergunning ✓ Regelmatig inkomen uit arbeid of uitkering ✓ Geen betalingsachterstanden (BKR-check) ✓ Woning voldoet aan eisen (taxatierapport)

Documenten die je nodig hebt

Voor loondienst:

• 3 recente loonstroken
• Arbeidscontract
• Jaaropgave werkgever
• Geldig identiteitsbewijs

Voor ZZP'ers/ondernemers:

• Belastingaangiften laatste 3 jaar
• Jaarrekeningen laatste 3 jaar
• Accountantsverklaring
• BTW-aangiften
• Geldig identiteitsbewijs

Algemeen:

• BKR-uittreksel
• Bankafschriften laatste 3 maanden
• Voorlopig koopcontract
• Taxatierapport woning

Je BKR-registratie

De bank controleert altijd je BKR. Let op:

Negatieve impact:

• Betalingsachterstanden
• Openstaande schulden
• Eerder geweigerde leningen

Positieve impact:

• Netjes afgeloste leningen
• Geen achterstanden
• Overzichtelijke financiën

---

Het aanvraagproces: stap voor stap

Fase 1: Oriëntatie (2-4 weken)

Wat doe je:

1. Bereken je maximale leenbedrag
2. Bekijk je spaarsituatie voor eigen geld
3. Oriënteer op woningen in jouw prijsklasse
4. Verzamel benodigde documenten

Fase 2: Huis gevonden (1 week)

Wat gebeurt er:

• Je brengt een bod uit
• Bod geaccepteerd? Je tekent een voorlopig koopcontract
• Let op: neem een financieringsvoorbehoud op
• Dit betekent: koop gaat alleen door als je hypotheek krijgt

Fase 3: Hypotheek vergelijken (1-2 weken)

Twee opties:

Optie A: Zelf regelen

• Gebruik vergelijkingssites
• Neem contact op met banken
• Vraag meerdere offertes aan
• Bespaart advieskosten (€1.000-€3.000)

Optie B: Via adviseur

• Adviseur doet het zware werk
• Toegang tot alle aanbieders
• Betere onderhandelpositie
• Begeleiding door hele proces
• Kost €1.500-€3.500

Wanneer is een adviseur aan te raden?

• Bij complexe inkomenssituaties (ZZP, flex, variabel)
• Als je het voor het eerst doet
• Bij weinig tijd of kennis
• Voor de beste voorwaarden

Fase 4: Officiële aanvraag (2-4 weken)

Je dient in:

• Alle gevraagde documenten
• Ondertekend aanvraagformulier
• Voorlopig koopcontract
• Kopie identiteitsbewijs

De bank checkt:

• Je inkomen en arbeidsverleden
• Je BKR-registratie
• De waarde van de woning (taxatie)
• Je complete financiële situatie

Fase 5: Offerte en acceptatie (1 week)

Bij goedkeuring:

• Je krijgt een hypotheekofferte
• Controleer alle voorwaarden zorgvuldig
• Onderteken binnen de geldigheidstermijn
• Vaak 2-4 weken geldig

Let op deze punten:

• Rentevaste periode
• Boeterentes bij vervroegd aflossen
• Verplichte verzekeringen
• Extra kosten en voorwaarden

Fase 6: Notaris en levering (2-3 weken)

De eindspurt:

1. Notaris stelt hypotheekakte op
2. Je maakt een afspraak voor de overdracht
3. Op de dag van levering:
   • Onderteken koopakte bij notaris
   • Onderteken hypotheekakte
   • Bank maakt bedrag over aan verkoper
   • Je krijgt de sleutels!
4. Vanaf dag 1 betaal je maandelijks je hypotheeklasten

Totale doorlooptijd: 6-12 weken van oriëntatie tot sleuteloverdracht

---

Hypotheekrente: vast of variabel?

Een cruciale keuze die je geld kan schelen of kosten.

Vaste rente

Hoe werkt het:

• Rente blijft hetzelfde gedurende afgesproken periode
• Keuze uit 1, 5, 10, 20 of 30 jaar vast

Voordelen:

• Zekerheid over maandlasten
• Geen verrassingen bij rentestijgingen
• Makkelijk te budgetteren

Nadelen:

• Vaak iets hogere rente dan variabel (nu)
• Boeterente bij vervroegd aflossen
• Profiteer niet van rentedaling

Voorbeeld bij €300.000:

Rentevaste periode	Indicatieve rente	Maandlast
5 jaar	3,2%	€1.445
10 jaar	3,5%	€1.495
20 jaar	3,9%	€1.570

Variabele rente

Hoe werkt het:

• Rente past zich aan de marktrente
• Meestal per kwartaal of halfjaar

Voordelen:

• Vaak lagere startrente
• Profiteer van rentedaling
• Meer flexibiliteit

Nadelen:

• Onzekerheid over toekomstige lasten
• Risico bij rentestijging
• Moeilijker te budgetteren

Voor wie geschikt?

• Mensen met financiële buffer
• Wie verwacht dat rente daalt
• Flexibele inkomsten

Mix van beide

Je kunt je hypotheek splitsen:

• 50% met vaste rente (zekerheid)
• 50% met variabele rente (kansen)

Voordeel: Gespreid risico en kansen

---

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

De NHG beschermt je als het financieel tegenzit. Voor veel kopers een verstandige keuze.

Wat is NHG?

In het kort:

• Garantiefonds dat instaat voor je hypotheek
• Betaal je éénmalige premie: 0,6-0,8% van hypotheekbedrag
• Bij problemen helpt NHG je uit de brand

Wanneer helpt NHG?

• Bij werkloosheid
• Bij arbeidsongeschiktheid
• Bij scheiding
• Bij overlijden partner
• Bij restschuld na gedwongen verkoop

Voorwaarden NHG 2025

Maximale koopsom:

• Bestaande bouw: €435.000
• Energiezuinige woningen: €459.000
• Verbouwing: extra €27.000

Eisen:

• Woning is je hoofdverblijf
• Je kunt de hypotheek redelijkerwijs betalen
• Adviseur verplicht

Kosten vs. voordelen

Je betaalt:

• Eenmalige premie: €2.400 (bij €300.000 hypotheek)

Je krijgt:

• 0,3-0,5% lagere rente = besparing €450-€750 per jaar
• Extra zekerheid en bescherming
• Hulp bij financiële problemen

Rekenvoorbeeld:

Item	Zonder NHG	Met NHG
Hypotheek	€300.000	€300.000
Rente	3,5%	3,2%
Maandlast	€1.495	€1.445
Premie	€0	€2.400 (eenmalig)
Verschil per jaar	-	€600 voordeel

Advies: Valt je huis binnen de NHG-grens? Kies dan bijna altijd voor NHG. Het verdient zich vaak binnen 4 jaar terug.

---

Kosten bij hypotheek afsluiten

Naast je hypotheekbedrag komen er extra kosten. Budget hier goed voor.

Overzicht alle kosten

Kostenpost	Bedrag indicatief
Overdrachtsbelasting	2% (starters 0%*)
Notariskosten	€1.500 - €2.500
Taxatiekosten	€400 - €800
Advieskosten	€1.500 - €3.500
NHG-premie (optioneel)	0,6-0,8% hypotheekbedrag
Bouwkundige keuring (advies)	€400 - €800

Totaal bij €300.000 woning:

• Met startersvrijstelling: €5.000 - €10.000
• Zonder startersvrijstelling: €11.000 - €16.000

*Startersvrijstelling: geldig voor kopers tot 35 jaar bij eerste woning tot €510.000

Kosten die je niet kunt meefinancieren

De hypotheek dekt maximaal 100% van de woningwaarde. De bijkomende kosten betaal je uit eigen zak.

Eigen geld nodig:

• Minimaal 5-10% van aankoopprijs
• Voor alle kosten koper
• Buffer voor onverwachte uitgaven

---

Hypotheekadviseur: ja of nee?

Voordelen van een adviseur

Wat doet een adviseur voor je:

• Vergelijkt alle aanbieders (30+)
• Regelt alle paperassen
• Onderhandelt over voorwaarden
• Begeleidt je door hele proces
• Vraagt juiste hypotheekvorm aan
• Voorkomt fouten en valkuilen

Extra voordelen:

• Vaak betere rente dan zelf regelen
• Bij complexe situaties onmisbaar
• Tijdsbesparing: 15-20 uur
• Zekerheid dat alles klopt

Nadelen van een adviseur

Kosten:

• €1.500 - €3.500 gemiddeld
• Afhankelijk van hypotheekbedrag
• Soms vaste prijs, soms percentage

Wanneer een adviseur inschakelen?

Sterk aan te raden bij:

• ZZP'er of flexibele inkomsten
• Je eerste hypotheek
• Complexe financiële situatie
• Bestaande schulden
• Weinig tijd of kennis
• Hoge hypotheekbedragen

Kun je zelf overwegen bij:

• Simpele situatie (vast contract, geen schulden)
• Voldoende financiële kennis
• Tijd om te vergelijken en regelen
• Lage hypotheekbedragen

Controleer altijd:

• AFM-registratie (verplicht)
• Onafhankelijk of gebonden aan bank?
• Duidelijke offerte vooraf
• Reviews van andere klanten

---

Veelgestelde vragen

Kan ik zonder eigen geld een hypotheek krijgen? Nee. Je kunt wel 100% van de woningwaarde lenen, maar de kosten koper (5-10%) moet je zelf betalen. Dit is minimaal €15.000-€30.000 bij een gemiddelde woning.

Hoe lang duurt het hele proces? Van oriëntatie tot sleuteloverdracht: 6-12 weken gemiddeld. De hypotheekaanvraag zelf duurt 2-4 weken na indienen.

Kan ik vervroegd aflossen? Ja, maar vaak met boeterente. Veel hypotheken hebben wel een boetevrije ruimte van 10-20% per jaar.

Wat als mijn aanvraag wordt afgewezen? Los eerst eventuele schulden af, verbeter je BKR-registratie, of vraag een lager bedrag aan. Een goede adviseur kan helpen.

Is een overlijdensrisicoverzekering verplicht? Niet wettelijk verplicht, maar wordt sterk geadviseerd. Veel banken eisen het wel. Bij overlijden wordt (een deel van) de hypotheek afgelost.

Kan ik meerdere hypotheekoffertes aanvragen? Ja, dat is zelfs verstandig. Vergelijk minimaal 3 aanbieders. Let op rente, voorwaarden en servicekosten.

Wat is een beter: annuïteit of lineair? Voor de meeste mensen annuïteit: lagere beginlasten en maximale hypotheekrenteaftrek. Lineair is interessant als je hogere lasten aankunt en sneller wilt aflossen.

Hoe zit het met de hypotheekrenteaftrek? Je mag de hypotheekrente aftrekken van je belastbaar inkomen. Dit geldt alleen voor annuïtaire en lineaire hypotheken, niet voor aflossingsvrij.

---

Disclaimer: Dit artikel is geen financieel advies. Raadpleeg een hypotheekadviseur voor je persoonlijke situatie.